1. 房屋測繪與規(guī)劃測繪關系
房屋測繪是以房屋作為測定范圍，運用測繪儀器與相應技術手段來測定房地產(chǎn)自然狀況、位置及權(quán)屬狀況的一項活動，起到向房屋銷售、產(chǎn)證辦理提供面積依據(jù)的作用。相比之下，規(guī)劃測繪是由規(guī)劃部門采取的一項管理手段，用于監(jiān)督項目建設單位是否在遵循城市規(guī)劃條件、嚴格依據(jù)審照圖的前提下開展建設 活動，旨在滿足行政審批要求。二者的測繪依據(jù)、目的、測繪時機及成果內(nèi)容存在明顯差異。其中，房屋測繪以規(guī)劃審照圖和實地測量數(shù)據(jù)作為預/實測繪依據(jù)，以提供房屋產(chǎn)權(quán)登記與房屋銷售面積依據(jù)作為核心目的，在預售證辦理前和工程竣工前分別開展預測繪、實測繪工作，成果內(nèi)容由預測數(shù)據(jù)、實測數(shù)據(jù)兩 部分組成，以表明房屋權(quán)屬面積狀況和分攤情況為主。而規(guī)劃測試以規(guī)劃審照圖為主要依據(jù)，以提供規(guī)劃驗收服務為核心目的，在工程竣工驗收期間開展規(guī)劃測繪工作，規(guī)劃成果包括項目所屬行政界線、實際建造面積、實際建筑高度等。
2. 房屋測繪與規(guī)劃面積差異的主要原因
第一，測繪主體與方法。房屋測繪、規(guī)劃測繪二者的測繪主體及所采用方法手段有所不同，加之各測繪主體對規(guī)范解讀存在差異，導致二者測繪結(jié)果產(chǎn)生出入，形成差異。一般情況下，房屋測繪是以地方房屋測繪院為測繪主體，使用專業(yè)房屋測繪軟件開展預測繪作業(yè)，使用全站儀設備和GPS全球定位系統(tǒng)開展實測繪作業(yè)。而規(guī)劃測繪則是以設計院和專業(yè)測繪單位為主體，設計院使用CAD軟件開展審照圖面積測繪作業(yè)，專業(yè)測繪單位運用RS、GIS等系統(tǒng)開展面積測算、分層面積與總面積匯總表編制作業(yè)。
第二，依據(jù)標準。房屋測繪與規(guī)劃測繪遵循的依據(jù)標準內(nèi)容并不相同，差異點包括面積測算方法與適用范圍。例如，在上海市閔行區(qū)某房屋項目中，以《房屋測量規(guī)范》（GB/T17989.1-2016）、《上海市房屋 面積測算規(guī)劃》（滬建權(quán)籍[2017]583號）為房屋測繪規(guī)范依據(jù)，要求一般房間層高低于 2.20m時不計算面積，按照1/2和全部水平投影面積來計算封閉式陽臺面積及非封閉式陽臺面積，按照各樓層水平投影面積和1/2水平投影面積來計算有上蓋與無上蓋室外樓梯，在層高大于2.20m時計算斜面屋頂全部面積，在 層高不足2.20m時不計算斜面屋頂面積。與此同時，以上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定、《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）作為規(guī)劃測繪規(guī)范依據(jù)，與房屋測繪規(guī)范相比，差異點包括層高低于 2.20m時按1/2面積計算一般房間面積、按照 結(jié)構(gòu)外圍與1/2水平投影面積來計算主體結(jié)構(gòu)內(nèi)外陽臺、均按照1/2樓層水平投影面積計算室外樓梯、按1/2面積計算1.20～2.10凈高斜面屋頂、不計算凈高小于1.20m斜面屋頂面積 。最終，房屋測繪與規(guī)劃測繪面積產(chǎn)生較大差異，主要差別項包括首層及頂層門廊、局部架空通廊下方汽車坡道入口、幕墻與實體墻同時存在三項，分別產(chǎn)生200m2、515m2和 120m2的面積差，共計產(chǎn)生835m2的面積差，如表1所示。
第三，規(guī)劃設計變更。在工程建設期間，受到建設單位自身或其他方面因素影響，原有設計方案缺乏可行性，為如期交付工程和保證建筑質(zhì)量，選擇對設計方案進行變更調(diào)整，包括改變開間、結(jié)構(gòu)功能、井深等，致使建筑面積隨之發(fā)生改變，最終出現(xiàn)房屋實測面積與設計面積不一致的情況，還有可能出現(xiàn)分戶面積改變、公用面積分攤改變等一系列問題出現(xiàn)，使測繪面積與規(guī)劃面積產(chǎn)生偏差。例如，在某建筑工程中，原規(guī)劃設計方案中建筑樓層為 10層、分戶面積為100m2，建設單位并未按照許可要求施工，對設計方案進行變更調(diào)整，竣工階段的建筑樓層為11層、分戶面積為 120m2，與原規(guī)劃面積不符。
3. 測繪與規(guī)劃面積差異造成的具體影響
一方面，在預售許可證辦理環(huán)節(jié)，規(guī)劃測繪是以規(guī)劃許可證為主要依據(jù)，對房屋建筑的總體面積及單層面積加以測算，旨在獲取準確的容積率結(jié)果，判斷建筑工程是否符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，所獲取規(guī)劃面積測算結(jié)果較為模糊，并未出具各戶房屋的具體數(shù)據(jù)及專項測繪報告。而房屋測繪是以規(guī)劃部門頒布或認可的施工圖為依據(jù)，在其基礎上獲取預測數(shù)據(jù)，主 要計算建筑分空間面積，提供各層各戶房屋面積的準確數(shù)據(jù)及專項測繪報告。另一方面，在房屋證辦理環(huán)節(jié)，以規(guī)劃核實認可書作為規(guī)劃測繪依據(jù)，根據(jù)測繪結(jié)果判斷施工方是否嚴格遵循規(guī)劃設計要求開展施工活動，核實規(guī)劃面積與實際建筑面積的具體差值，同時，以實地勘察測量數(shù)據(jù)作為房屋測繪依據(jù)，確定各樓層與各戶房屋的實際建筑面積，為房屋證辦理提供數(shù)據(jù)支持。
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